Wohneigentümer sind Verbraucher
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BGH, Urteil v. 25.03.2015, Az. VIII ZR 243/13

Wohneigentümer sind in der Regel Verbraucher im Sinne des § 13 BGB. Dies gilt auch dann, wenn sie von einem gewerblichen Verwalter vertreten werden.

In einem Streit zwischen einem Gasversorger und einer Wohneigentümergemeinschaft war es streitig, ob die WEG als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB anzusehen sind und somit die strengeren verbraucherschützenden Vorschriften des BGB angewandt werden können. Der BGH bejahte des grundsätzlich. Eine natürliche Person (wie der Wohneigentümer) verliert seine Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch, dass diese bei Erwerb von Wohneigentum Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft wird und von einem gewerblich tätigen WEG – Verwalter vertreten wird.  

Hinweis:

In diesem Zusammenhang sind insbesondere einseitige Preiserhöhungsklauseln bei Versorgern oder Verträge mit Kabelbetreibern usw. relevant und sollten auf den Prüfstand eines jeden WEG – Verwalters.

WEG – Verwalter darf Rechtsanwalt aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen
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BGH, Urteil v. 17.10.2014, Az. ZR 26/14

Wenn der WEG – Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Wohneigentümer einen Anwalt beauftragt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln vergüten, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür eingeplant sind, oder wenn er hierzu entsprechend ermächtigt wurde.

Bei einer Anfechtungsklage sind die Wohneigentümer selbst Partei des Gerichtsverfahrens, nicht der Verband der Wohneigentümer. Somit ist es nicht selbstverständlich, dass Mittel der Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan für Kosten in Verbindung mit derartigen Prozessen eingesetzt werden dürfen; sie sind keine Kosten der Verwaltung der Gemeinschaft.

Dennoch sah der BGH hier ein Recht des WEG – Verwalters, die Kosten des Rechtsanwaltes der Wohneigentümer aus Gemeinschaftsmitteln bestreiten zu dürfen. Der hierfür erforderliche Gemeinschaftsbezug lag darin, dass der Verwalter der Zustellungsvertreter für die beklagten Wohneigentümer war und deshalb nach Zustellung der Klage alles Erforderliche veranlassen durfte, was für die Verteidigung gegen die Klage nötig war. Dies kann der WEG –Verwalter nur, wenn er die finanziellen Mittel dazu hat.

Hinweis:

WEG – Verwaltern (und des WEGs) ist zu empfehlen für derartige Fälle klare Regelungen zu treffen und v.a. Mittel im Wirtschaftsplan einzustellen.

Instandhaltungsrücklagen bei Mehrhausanlagen sind zulässig
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BGH, Urteil v. 17.04.2015, Az. ZR 12/14

Es ist grds. zulässig bei Mehrhausanlagen für die jeweiligen Gebäude eine gesonderte Instandhaltungsrücklage zu bilden.

Ist in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass für die jeweiligen Gebäude eine gesonderte Instandhaltungsrücklage zu bilden ist, dann kann eine solche Regelung nicht ohne weiteres durch Beschluss der Wohneigentümer geändert werden. Insbesondere ein Ausgleichsbeschluss, welcher Wohneigentümer des einen Gebäudes zur Zahlung für Instandsetzungen am anderen Gebäude heranzieht, ist nichtig.

Der Unterlassungsanspruch gegen die zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums verjährt nahezu nie
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BGH, Urteil v. 08.05.2015, Az. V ZR 178/15

Eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung von Sondereigentum kann von einem oder den anderen Wohneigentümern zu unterlassen begehrt werden, auch wenn diese zweckwidrige Nutzung schon viele Jahre (Jahrzehnte) so erfolgt. Insbesondere liegt keine Verjährung vor, da diese zweckwidrige Nutzung fortwährend andauert. Unter besonderen Umständen kann eine Verwirkung des Unterlassungsanspruches vorliegen, jedoch sind an die Verwirkung hohe Anforderungen zu stellen, die insbesondere bei der Neuvermietung und damit Manifestierung der zweckwidrigen Nutzung ausscheidet.

Rechtswidrige Bestellung des WEG – Verwalters, wenn Eckdaten des Verwaltervertrages bei Bestellung nicht klar sind
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BGH, Urteil v. 27.02.2015, V ZR 114/14

Grundsätzlich müssen in derselben Eigentümerversammlung in der der WEG – Verwalter bestellt wird, auch die maßgeblichen Eckpunkte des Verwaltervertrages fixiert werden. Dazu gehören mindestens die Vertragsdauer und die Vergütung. Bei der erstmaligen Bestellung sind zudem die jeweiligen Aufgaben und Verpflichtungen zu bestimmen. Ebenso müssen bei der Erstbestellung diverse Angebote vorliegen, damit der Wohneigentümer vergleichen und sich entscheiden kann. Lediglich bei der Wiederbestellung des WEG – Verwalter zu unveränderten Konditionen können geringere Anforderungen gestellt werden.

Hinweis:

Die in der Praxis gelegentlich gewählte Vorgehensweise dem Beirat die Verhandlung und den Abschluss des Verwaltervertrages in der WEG – Versammlung zu übertragen ist ebenso unwirksam und ein solcher Beschluss anfechtbar, insbesondere dann wenn in der Eigentümerversammlung eine „Marschroute“ hinsichtlich der maßgeblichen Vertragseckpunkte nicht vorgegeben wurden.