Mietrecht

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Keine Verpflichtung zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

BGH 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erteilung einer sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

 

Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB. Es ist auch kein Gewohnheitsrecht oder habe zu erfolgen, da es "so Sitte sei". Dies ergibt sich schon daraus, da der Mieter über Art und Umfang seiner Verpflichtungen selbst Kenntnis habe und demzufolge nicht "im Ungewissen" ist. Der Mieter ist in der Lage unter Zuhilfenahme von eigenen Zahlungsbelegen seine Verpflichtungen aus dem beendeten Mietvertrag gegenüber dem "neuen" Vermieter zu belegen. Der Mieter hat lediglich Anspruch auf eine Quittung des Vermieters über gezahlte Mieten / Nebenkostennachzahlungen gem. § 368 BGB.

 

 

Arglistige Täuschung durch Mieter

BGH, 11.08.2010, Az. XII ZR 192/08

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.

(sog. Thor Steinar - Entscheidung)

 

Nach der Rechtsprechung besteht eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertrags-verhandlungen auch ohne Nachfrage (nur) dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Eine Aufklärung über solche Umstände kann der Vertragspartner aber nur dann verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht selbst gehalten ist, sich zu informieren. In der genannten Entscheidung hat der BGH eine solche Aufklärungspflicht bejaht, da der Vermieter offensichtlich und für den Mieter erkennbar über die vom Mieter angebotenen Waren der Marke "Thor Steinar" irrte und die Kenntnis des Vermieters von diesem Warensortiment sicher eine andere Willensbildung im Bezug auf den Vertragsabschluss gehabt hätte. Insoweit bestätigte der BGH das Urteil des Vorgerichts und lies eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung zu.

 

 

Verjährung von Ansprüchen bei Beschädigung von Gemeinschaftseigentum der WEG durch Mieter

BGH 29.06.2011, Az. VIII ZR 349/10

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (6 Monate nach Rückgabe der Mietsache) ist auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohneigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch einen Mieter nicht anwendbar. Der Anspruch unterliegt der kenntnisabhängigen Regelverjährung von 3 Jahren.

 

 

Keine Parabolantenne für HD - Qualität

BGH, 21.09.2010, Az. VIII ZR 275/09

Sofern ein Breitbandkabelanschluss verfügbar ist, steht dem Mieter kein Anspruch auf Installation einer Parabolantenne (in diesem Fall auf dem Balkon der Wohnung) zu, um so Fernsehprogramme in HD - Qualität zu empfangen.

 

 

Abrechnungsfrist der Betriebskosten bei Gewerberäumen

BGH, 17.11.2010, Az. XII ZR 124/09

Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB ist bei Mietverträgen über Geschäftsräume nicht analog anwandbar.

 

Etwas anderes gilt, wenn im Gewerbemietvertrag auf diese Vorschrift Bezug genommen wird oder eine entsprechende Abrechnungsfrist vereinbart wird. Dies kann schnell und unbewusst passieren, wenn z.B. Formularverträge für Wohnraum bei Gewerbemietverträgen verwandt werden.

 

 

 

Betriebskostenabrechnung - Verletzung des Grundsatzes des Wirtschaftlichkeitsgebotes

BGH, 6.7.2011, Az. VIII ZR 340/11

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

 

Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.


Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

 

Mit dieser Entscheidung hat der BGH nun den längeren Streit in der Rechtsprechung entschieden, wer was darzulegen und zu beweisen hat, wenn bei den Betriebskostenabrechnungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit als verletzt gerügt wird.


Dieser Grundsatz beinhaltet, dass der Mieter nicht mit unnötigen Kosten belastet wird, d.h. der Vermieter es unterlässt seine Betriebskosten so zu optimieren, dass im Sinne des Mieters gespart wird. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet jede nur bestehende Möglichkeit zu Kostenersparnis zu nutzen. Er muss nur wirtschaftlich im Sinne des Mieters vorgehen, d.h. dessen Betriebskosten nicht unnötig verschwenden.

 

Rügt der Mieter jedoch, dass der Vermieter unwirtschaftlich vorgeht, dann muss er dies nun darlegen und auch beweisen. Insbesondere muss der Vermieter seine tatsächlichen Grundlagen zum Betriebskostenansatz nicht erklären.

 

Diese Entscheidung des BGH wird es dem Mieter deutlich schwerer machen, eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit darlegen und v.a. beweisen zu können. Dies umsomehr, da (allein) die Bezugnahme / Vergleich zu regionalen oder überregionalen Vergleichskosten wohl nicht hinreichend ist. So werden wohl nur noch kostenintensive Sachverständigengutachen geeignet sein, die Wirtschaftlichkeitsrüge entsprechend untermauern zu können.

 

 

 

 

Unwirksame Nebenkostenabrechnung

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BGH 15.02.2012, Az. VIII ZR 197/11

 

Eine Nebenkostenabrechnung in der die Vorauszahlungen des Mieters nicht oder fehlerhaft auswiesen sind, ist nicht formell unwirksam.

 

Der BGH führt aus, dass eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung erfordert, dass eine geordnete  Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegt. Dies beinhaltet die Angabe der Gesamtkosten, der zugrunde gelegte Verteiler-schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen. Soweit erforderlich sind diese Angaben zu erläutern.

 

Fehlen die Vorauszahlungen bzw. wurden diese nicht richtig in Abzug gebracht, führt dies nicht zur formellen sondern nur zur materiellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Denn auch ohne Angabe der Vorauszahlungen ist der Anspruch des Vermieters durch den Mieter rechnerisch und gedanklich nachzuvollziehen. Welche Vorauszahlungen der Mieter geleistet hat, kann dieser anhand seiner Kontobelege selbst nachprüfen und in Abzug bringen.

 

Hintergrund:

 

Dies ist wichtig im Hinblick auf die Abrechnungsfrist des § 556 III BGB. Liegt bis zum Ablauf dieser Frist keine formell wirksame Abrechnung vor, entfällt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters. Der Mieter kann zwar danach immer noch eine Abrechnung verlangen, muss aber ggfls. nichts mehr nachzahlen. Bei materieller Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung ist die Abrechnungsfrist unerheblich, hier gelten die allgemeinen Verjährungsfristen für den Anspruch des Vermieters, d.h. er kann die Abrechnung auch nach der Frist des § 556 III BGB korrigieren und die Nachzahlung verlangen, wenn die allgemeine Verjährung nicht schon eingetreten ist.

 

 

Wohngebäudeversicherung umfasst Leitungswasserschaden bei innenliegenden Regenwasserleitungen

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LG Wuppertal, Urt. V. 28.08.2014, Az. 9 S 22/14

 

Eine innerhalb des Gebäudes verlegte Regenwasserleitung wird von der Wohngebäudeversicherung umfasst, wenn sie sich innerhalb der Gebäudehülle befindet, welche durch Dach, Wände und Boden vom Außenbereich abgegrenzt wird.

 

(Leitsatz gebildet v. RA Großmann)

 

 

„Wer nicht räumt und geht, der zahlt (sehr viel)“

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(BGH, Urteil v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16)

 

Mieter die trotz einer wirksamen Kündigung die Wohnung nicht zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückgeben und in dieser weiter wohnen, können auch dann, wenn sie in dieser Zeit die vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung weiterzahlen, erheblich „zu Kasse gebeten“ werden. Nicht nur dass der Räumungsprozess sehr teuer ist, zudem kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung ab Ende des Mietverhältnisses die ortsübliche Miete verlangen. Dies kann gerade in Ballungsgebieten oder bei älteren Mietverträgen mit relativ geringen Mieten zu erheblichen Forderungen des Vermieters führen. Im Fall, den der BGH hier zu entscheiden hatte, waren es fast 7.000,00 € für 1 ½ Jahre.

 

 

„Wer die Miete rechtzeitig anweist, darf bleiben“

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(BGH, Urteil v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15

 

Die in fast allen Wohnraummietverträgen enthaltende Klausel, dass die Miete bis zum 3. Werktag vom Mieter an den Vermieter im Voraus zu zahlen ist, bedeutet nach Auffassung des BGH in der vorgenannten Entscheidung nur, dass der Mieter die Miete bis zu diesem Zeitpunkt angewiesen haben muss. D.h. der Überweisungsauftrag muss bis zum 3. Werktag erteilt worden sein. Dass der Betrag auf dem Konto des Vermieters am 3. Werktag gutgeschrieben sein muss, bedeutet dies nicht. Auch sog. „Rechtzeitigkeitsklauseln“ wie z.B.

 

 „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung sondern
              auf den Eingang des Geldes beim Vermieter an.“

 

sind nach Auffassung des BGH unwirksam. Diese Entscheidung kann besonders bei der Frage, ob eine fristlose Kündigung wegen dauerhafter verspäteter Mietzahlungen relevant sein. Weist der Mieter nach, dass er die Überweisung der Miete bis zum 3. Werktag des Monats beauftragt hat, wäre eine fristlose Kündigung unwirksam.

 

 


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